福岡で建て替えをおこなう際のポイントや注意したいことを解説

2022.10.14掲載

福岡で建て替えを検討しているものの、建て替えをおこなう際の注意点や流れが分からない方も多いでしょう。実際に建て替えを進めるにはいくつかのポイントを押さえることが必要です。これらのポイントを押さえなければ、要望通りの家が出来上がらなかったり、トラブルの元になったりする恐れがあります。

本記事では、福岡で建て替えをおこなう際の注意点や建て替えの流れを解説するとともに、よくある質問に対する回答も紹介します。福岡で建て替えを検討している方はぜひ参考にしてください。

建て替えとは

建て替えとは今ある建物を解体し新たに建物を建てることです。よくある建て替えのケースとしては、以前、中古で購入した家が古くなってきたり、相続した家が今の生活スタイルに合っていないケースがあげられます。

また、最近では両親が住んでいる家を二世帯住宅に建て替えて、一緒に暮らすケースも多くなってきています。

福岡県での建て替えの注意点

福岡県で建て替えをする際は下記のポイントに注意する必要があります。

●水道管の口径
●地盤改良の可能性
●近隣トラブル
●壁面後退の可能性
●接道義務の確認

それぞれ順番に解説します。

水道管の口径

古い建物を解体し新築を建てる際は、水道管の口径に注意しないといけません。なぜなら現在の水道管の一般的な口径は20ミリですが、30年前の水道管は18ミリが一般的だからです。

この場合、現在の水道管の規格に合わせる必要があるため、建て替えの費用とは別に水道管の取り換え費用が発生します。古い建物の建て替えをおこなう場合は、水道管の交換工事などが必要であることを考慮した上で予算を組むことが大切です。

地盤改良の可能性

日本に住む以上、地震の対策は必須となります。現在の建築基準法では、新しく家を建てる場合は「地盤調査」をおこなうことが法律で義務付けられています。

もし地盤調査で地盤が弱いと判断された場合、今まで住んでいた同じ土地であったとしても、強い土地（＝強固な地盤）へと改良する「地盤改良工事」が必要になります。これは、昔に比べて地盤に求められる強さ（＝地耐力）が上がっていることによるものです。

地盤改良工事は数十万円～数百万円という多額の費用がかかり、想定外の出費になるケースがありますので、これから建て替えをおこなう場合、地盤改良工事が発生する可能性があることも考慮した上で予算を組むことが大切です。

近隣トラブル

建て替えの解体時や建築時でよくあるトラブルのひとつは騒音などによる近隣トラブルです。解体時や建築中の騒音は防ぎようがないものですが、もし近隣トラブルに発展すると良好だったご近所との関係が崩れたり、予定通りに工程が進まなくて追加の費用が発生する可能性もあります。

解体業者はご自身で選んだり不動産会社や建築会社が手配することもありますが、いずれにしても騒音トラブルを防ぐために、近隣にどのようなケアをしてくれるのかも詳細に聞いておきましょう。

壁面後退の可能性

壁面後退とは、隣の土地や道路に接する壁を内側に後退させることです。現在制定されている建築基準法や都市計画が適用される前に建てられた建物の場合、これらを満たすため、新たな建物が元の建物よりも小さくなる可能性があります。なお、壁面後退は下記の2つのルールが適用されます。

●建築基準法第54条外壁の後退距離の制限

都市計画で外壁の後退距離が定められる場合、建物の外壁または外壁に代わる柱の後退の距離は、1メートル、または1.5メートルに制限される

●建築基準法第47条壁面線による建築制限

建築物の壁や柱、または高さ2メートルを超える門や塀は、壁面線を越えて建築してはならない

接道義務の確認

接道義務とは、都市計画または準都市計画区域内で建て替えをおこなう際に守るべきものであり、建物は一定距離を道路と面する必要があるというものです。

建築基準法第42条・第43条によって、「建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定められています。現行の建設基準法が適用される前に建てられた建物の場合、建て替え時に接道義務が守られるようにする必要があります。

福岡市の法律・条例制限

福岡市で築30年以上の家を建て替える際に留意すべき制限は下記の表の通りです。

分類	内容
道路	家の前の道路が法律上、認められた道路か、また敷地と2m以上接しているかなどが問題になります。必ず現地調査が必要となり、場合によっては自治体に確認して相談や調整が必要となります。詳しくはコチラ
都市計画	都市計画法とは都市の健全な発展と秩序ある整備を目的に制定されました。問題なく建て替えできるのは市街化区域で、市街化調整区域は建築できるか自治体に確認して相談や調整が必要となります。詳しくはコチラ
地目	地目とは土地の種類のことで宅地であれば問題ありませんが、それ以外は建築できるか自治体に確認して相談や調整が必要となります。詳しくはコチラ
隣地境界	建築当時は曖昧だった境界線が突然問題になるケース。積み重ねてきたお隣さんとの信頼関係も一気に崩れることになりますので、境界線問題は経験豊富な建築会社に任せるほうがより安心です。詳しくはコチラ
浄化槽	下水処理区域外の場合、浄化槽を設置しないと家を建てることができません。こうした確認は自治体や水道局でおこないます。詳しくはコチラ
がけ条例	崖の高さが3mを超えると、家と崖との距離を崖の高さの2倍離さないといけないことがあります。しかし、建築士の判断で家を建てることもできるので、最終的には建築士の判断が必要となります。詳しくはコチラ
自然公園	宗像市から福岡市、糸島市の沿岸にかけて限界国定公園に指定されています。国定公園内で建て替える場合は様々な制限がありますので、建築できるか福岡県に確認して相談や調整が必要となります。詳しくはコチラ
複合ケース	これまでに説明してきた様々な制限の複合版です。単体では難易度が低い物でも複合化した場合、一気に解決難易度が上がります。