福岡で建て替えをおこなう際のポイントや注意したいことを解説

福岡で建て替えをおこなう際のポイントや注意したいことを解説

福岡で建て替えを検討しているものの、建て替えをおこなう際の注意点や流れが分からない方も多いでしょう。実際に建て替えを進めるにはいくつかのポイントを押さえることが必要です。これらのポイントを押さえなければ、要望通りの家が出来上がらなかったり、トラブルの元になったりする恐れがあります。

本記事では、福岡で建て替えをおこなう際の注意点や建て替えの流れを解説するとともに、よくある質問に対する回答も紹介します。福岡で建て替えを検討している方はぜひ参考にしてください。

 

 

建て替えとは

建て替えとは今ある建物を解体し新たに建物を建てることです。よくある建て替えのケースとしては、以前、中古で購入した家が古くなってきたり、相続した家が今の生活スタイルに合っていないケースがあげられます。

また、最近では両親が住んでいる家を二世帯住宅に建て替えて、一緒に暮らすケースも多くなってきています。

 

福岡県での建て替えの注意点

福岡県で建て替えをする際は下記のポイントに注意する必要があります。

●水道管の口径
●地盤改良の可能性
●近隣トラブル
●壁面後退の可能性
●接道義務の確認

それぞれ順番に解説します。

 

水道管の口径

古い建物を解体し新築を建てる際は、水道管の口径に注意しないといけません。なぜなら現在の水道管の一般的な口径は20ミリですが、30年前の水道管は18ミリが一般的だからです。

この場合、現在の水道管の規格に合わせる必要があるため、建て替えの費用とは別に水道管の取り換え費用が発生します。古い建物の建て替えをおこなう場合は、水道管の交換工事などが必要であることを考慮した上で予算を組むことが大切です。

 

地盤改良の可能性

日本に住む以上、地震の対策は必須となります。現在の建築基準法では、新しく家を建てる場合は「地盤調査」をおこなうことが法律で義務付けられています。

もし地盤調査で地盤が弱いと判断された場合、今まで住んでいた同じ土地であったとしても、強い土地(=強固な地盤)へと改良する「地盤改良工事」が必要になります。これは、昔に比べて地盤に求められる強さ(=地耐力)が上がっていることによるものです。

地盤改良工事は数十万円~数百万円という多額の費用がかかり、想定外の出費になるケースがありますので、これから建て替えをおこなう場合、地盤改良工事が発生する可能性があることも考慮した上で予算を組むことが大切です。

 

近隣トラブル

建て替えの解体時や建築時でよくあるトラブルのひとつは騒音などによる近隣トラブルです。解体時や建築中の騒音は防ぎようがないものですが、もし近隣トラブルに発展すると良好だったご近所との関係が崩れたり、予定通りに工程が進まなくて追加の費用が発生する可能性もあります。

解体業者はご自身で選んだり不動産会社や建築会社が手配することもありますが、いずれにしても騒音トラブルを防ぐために、近隣にどのようなケアをしてくれるのかも詳細に聞いておきましょう。

 

壁面後退の可能性

壁面後退とは、隣の土地や道路に接する壁を内側に後退させることです。現在制定されている建築基準法や都市計画が適用される前に建てられた建物の場合、これらを満たすため、新たな建物が元の建物よりも小さくなる可能性があります。なお、壁面後退は下記の2つのルールが適用されます。

 

●建築基準法 第54条 外壁の後退距離の制限

都市計画で外壁の後退距離が定められる場合、建物の外壁または外壁に代わる柱の後退の距離は、1メートル、または1.5メートルに制限される

 

●建築基準法 第47条 壁面線による建築制限

建築物の壁や柱、または高さ2メートルを超える門や塀は、壁面線を越えて建築してはならない

 

接道義務の確認

接道義務とは、都市計画または準都市計画区域内で建て替えをおこなう際に守るべきものであり、建物は一定距離を道路と面する必要があるというものです。

建築基準法第42条・第43条によって、「建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定められています。現行の建設基準法が適用される前に建てられた建物の場合、建て替え時に接道義務が守られるようにする必要があります。

 

福岡市の法律・条例制限

福岡市で築30年以上の家を建て替える際に留意すべき制限は下記の表の通りです。

分類内容
道路家の前の道路が法律上、認められた道路か、また敷地と2m以上接しているかなどが問題になります。必ず現地調査が必要となり、場合によっては自治体に確認して相談や調整が必要となります。
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都市計画都市計画法とは都市の健全な発展と秩序ある整備を目的に制定されました。問題なく建て替えできるのは市街化区域で、市街化調整区域は建築できるか自治体に確認して相談や調整が必要となります。
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地目地目とは土地の種類のことで宅地であれば問題ありませんが、それ以外は建築できるか自治体に確認して相談や調整が必要となります。
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隣地境界建築当時は曖昧だった境界線が突然問題になるケース。積み重ねてきたお隣さんとの信頼関係も一気に崩れることになりますので、境界線問題は経験豊富な建築会社に任せるほうがより安心です。
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浄化槽下水処理区域外の場合、浄化槽を設置しないと家を建てることができません。こうした確認は自治体や水道局でおこないます。
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がけ条例崖の高さが3mを超えると、家と崖との距離を崖の高さの2倍離さないといけないことがあります。しかし、建築士の判断で家を建てることもできるので、最終的には建築士の判断が必要となります。
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自然公園宗像市から福岡市、糸島市の沿岸にかけて限界国定公園に指定されています。国定公園内で建て替える場合は様々な制限がありますので、建築できるか福岡県に確認して相談や調整が必要となります。
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複合ケースこれまでに説明してきた様々な制限の複合版です。単体では難易度が低い物でも複合化した場合、一気に解決難易度が上がります。

自治体によって様々な制限があるため、建て替えをおこなう自治体の条例などを必ず事前に確認しましょう。

 

福岡県の建て替えの一般的な費用

福岡県の建て替えの一般的な費用は、物件の大きさによって異なります。ここからは、物件の大きさ別に建て替えの一般的な費用をご紹介します。なお建物の坪単価は、住宅金融支援機構のフラット35のアンケート調査(2021年・福岡県)の平均坪単価86万円で計算しています。

※福岡工務店の坪単価については、建物の形状や仕様で大きく変わりますので、担当スタッフまでお尋ねください。

 

20坪(約66㎡)

20坪の住宅の建て替えに必要な費用は1700万円前後。コンパクトな工事で済むため、総額を抑えて建て替えをおこなえるでしょう。

 

30坪(約100㎡)

30坪の住宅の建て替えに必要な費用は2500万円前後。4人家族に丁度良いサイズです。家づくりを検討する際は事前に見積りを取りましょう。

 

40坪(約120㎡)

40坪の住宅の建て替えに必要な費用は3500万円前後。工事の規模が大きくなるため、建物が広くなるに従って費用も必要になります。

 

福岡県の建て替えのQ&A

福岡県の建て替えに関するよくある質問は下記の通りです。

●建て替えの最適なタイミングはある?
●建て替えとリフォームはどちらを選ぶべき?
●住宅ローンの残債があると建て替えできない?

それぞれ順番に解説します。

 

建て替えの最適なタイミングはある?

築年数が長くなると老朽化によって設備の故障などが見られるケースがあります。木造建築の場合は寿命が30年前後とされています。そのため、築年数が30年を超えたタイミングで建て替えを検討するのが良いでしょう。

 

建て替えとリフォームはどちらを選ぶべき?

建物の状況に応じて、建て替えとリフォームのどちらが適切であるかは異なります。リフォームは費用を抑えられるものの、耐震性の向上には繋がらないケースが多いです。予算に余裕があり、耐震性の不安がある場合は建て替えを選んだほうが一生涯に渡って安心した生活をおくることができます。

 

住宅ローンの残債があると建て替えできない?

住宅ローンの残債がある場合であっても、新築費用を合わせた金額で借り換えができることがあります。ただし、火災保険については契約内容の変更か、一度解約したのちに再契約する必要があります。

 

福岡工務店の建て替え事例

 

大家族がのびのびと過ごせる約20帖のLDKがある家

福岡で建て替えをおこなう際のポイントや注意したいことを解説

大家族がのびのびと過ごせる約20帖のLDKがある家の施工例はこちら

 

お互いの生活を大切にできる二世帯住宅

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お互いの生活を大切にできる二世帯住宅の施工例はこちら

 

二世帯がゆったり暮らせる家族団らんの家

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二世帯がゆったり暮らせる家族団らんの家の施工例はこちら

 

まとめ

本記事では、福岡で建て替えをおこなう際の注意点や流れを解説するとともに、よくある質問に対する回答をご紹介しました。

建て替えをおこなう場合、建築基準法や都市計画に従う必要があるため、今の物件よりも小さい物件になる恐れもあります。また、これらの制限によって理想の家が建てられないケースもあるでしょう。

実際、福岡工務店に建て替えをご依頼いただいたお客様の約80%が何らかの制限に引掛かり、当社スタッフが行政と話し合いの末、家を建てることができるように調整をおこないました。今の家が建築基準法に則って建て替えができるか不安な場合は無料で調査をいたしますので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。