福岡で建て替えるなら意識したいがけ条例【擁壁などの対策の方法を解説】
本記事では、建て替えの予定地が「がけ条例」の対象地域だった場合、そのままでは建築できないため擁壁などの対策をわかりやすく解説します。
がけ条例とは
がけ条例とは、がけ崩れが起きた際に家が巻き込まれないように、一般的に高さ2mを超えるがけが敷地に隣接する場合、建築物へ制限を設ける条例のことです。
がけの近くに建てる建築物には、建築基準法の他に市町村の条例などでも制限が加えられています。福岡市ではがけの高さが「3mを超える場合」に制限がかかることになっています。
がけ条例を含めた「がけ（崖）」に関する規制は市町村によって異なるため事前確認が必要です。建て替えだから問題ないと思っていても、今の条例に照らし合わせた場合、建築できないケースは珍しくありません。
がけの定義
がけとは「30度を超える傾斜のある土地」のことを指します。土や砂などの堆積物には崩れずに安定を保てる角度が存在し、その角度が30度とされています。そして、その角度のことを安息角（あんそくかく）と言い、この30度より急になると崩れる可能性があるがけとなります。
このことから、福岡市では高さ3mを超えるがけの近くに建物を建てる場合、がけの高さの2倍の距離を建物とがけの間に設ける必要があります。
もし条例通りに家を建てようとすると、使えない敷地が多くなって家が小さくなることや、最悪の場合、建築できないこともあります。しかし、一定の基準を満たせばがけ条例の規制を緩和することが可能です。
がけ条例への対策
福岡県が定めるがけ条例（福岡県建築基準法施行条例第5条）には、「必要な措置を講ずればこの限りではない」といくつかの例外があります。
がけに近接する建築物の制限
●擁壁の設置により、がけの崩壊（建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る）が発生しないと認められること。
●地盤が強固であり、がけの崩壊（建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る）が発生しないと認められること。
●がけの上に建築物を建築する場合、がけの崩壊により当該建築物が自重によって損壊、転倒、滑動、沈下しない構造であると認められること。
●がけの下に建築物を建築する場合、がけの崩壊に伴う当該建築物の敷地への土砂の流入に対し、居室の安全性が確保されていると認められること。
注目は、擁壁の設置により、がけの崩壊（建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る）が発生しないと認められるという点です。
がけ条例に関わる擁壁とは
擁壁とは、がけとなる土の側面が崩れ落ちるのを防ぐためにある構造物です。命を守る構造物なので単に壁を作ればいいというわけにはいきません。材料や施工の方法などに細かい規定があり、「設置を予定しているがけの高さを超える擁壁を建てる必要がある」などの規定があります。
擁壁が必要になった場合、大規模な土木工事が必要となり時間も費用もかかります。もし既存の擁壁が存在する場合、当然そのまま使用できるかを検討します。
既存の擁壁がある場合
既存の擁壁がある場合は以下を確認します。
擁壁の高さについて
●高さが2m以上あるか
擁壁の高さが2m以上ある場合、工作物の確認申請または宅地造成の許可申請がおこなわれているか確認が必要です。福岡工務店でも検査済書の有無は調査できます。
擁壁の状態について
●ヒビ割れや鉄筋の腐食の有無
擁壁は絶えず雨風にさらされているため経年劣化します。もしヒビ割れや鉄筋に腐食などがある場合、強度が弱くなり非常に危険です。また、比較的新しい擁壁でもどのような施工がされたのか確認できると安心です。
擁壁の場所について
●隣人の敷地に入っていないか
擁壁は、土地の境界線ギリギリにある場合も多い構造物です。所有者が明確でないと建て替え工事の際、費用の負担をどちらがおこなうかでトラブルに発展する可能性があります。建築会社などの第三者を入れることでスムーズな交渉に繋がります。
擁壁の種類と費用
擁壁の種類と費用は以下の通りです。
コンクリート擁壁
最近の主流となっているのがコンクリート擁壁です。鉄筋コンクリート造（RC造）と、無筋コンクリート造がありますが、強度に優れた鉄筋コンクリート造が一般的です。
費用は1㎡あたり3万円～10万円程度が目安と言われています。
ブロック擁壁
ブロック擁壁は、その名の通りブロックを積み上げてつくります。間知（けんち）ブロックやコンクリートブロックの擁壁があり昔から使用されてきました。
費用は1㎡あたり3万円～7万円程度が目安と言われています。
がけ条例に関わる擁壁の事例
既存の擁壁がある場合で挙げた「擁壁の状態」「擁壁の場所」について、既存の擁壁を使用する場合と擁壁を新設する場合のがけ条例の事例をご紹介します。
既存の擁壁を使用する場合
既存の擁壁を使う場合、まず「今ある擁壁がどんな状態か」の判断が必要になります。ヒビ割れなどがあった時は、土留め作業などによって補修をおこないます。また、安全性を確認して総合的に見て問題がない場合には、そのまま使用することもあります。
擁壁の新設をする場合
擁壁を新設する際に隣地境界の問題などで確定測量が必要になってしまうと、管理方法や費用負担について隣人と話し合いをしなければなりません。お互いの負担になり別途金額はかかりますが、安心して暮らすためなので決して難しい問題ではありません。
がけ条例の緩和
がけ条例の緩和は下記のような要件を満たしている場合におこなわれます。
それぞれ順番に解説します。
擁壁の設置
安全と判断される構造の擁壁を設置することで、がけ崩れの可能性が低減することから、がけ条例の緩和がおこなわれます。ただし、擁壁の設置によってがけ条例の緩和を受ける場合、安全性の確認が取れていることや検査済証が必要です。
地盤が強固
住宅に面するがけが圧縮強度の高い高岩盤でできているなど、崩壊の可能性が極めて低い場合、がけ条例の緩和がおこなわれます。ただし、地盤が強固であることをきちんと実証するには、地質調査や構造計算などが必要になるため、調査費用や時間が求められます。
自重で損壊しない
住宅の下に強度の高い杭を打つなどで、がけが崩壊しても建物の倒壊や沈下の可能性を低減させることで、がけ条例の緩和がおこなわれます。ただし、強固な杭を打てばいいわけではなく、地盤調査の結果を踏まえて設計された杭を使用するなどの条件があるため注意が必要です。
土砂の流入防止
がけと家の間に塀や土留めを設置するなどで、がけが崩壊しても土砂が流入することを防ぐ対策が取られている場合、がけ条例の緩和がおこなわれます。その他にも、がけに面する部分に窓やドアを設置しないなどの工夫も、土砂が建物内に流入することを防ぐための対策として考えられます。
がけ条例のQ＆A
がけ条例についてよくある質問は下記の通りです。
福岡市の条例をもとに回答します。
がけの高さは何m以上？
がけ条例の対象となる「がけ」は、高さ3mを超え、かつ傾斜度が30度を超えるものを言います。また、2分の1勾配を超えるがけに近接して建物を建てる場合、建物の安全性を確保するために規制がおこなわれます。土地の高低差が2m以下でも申請が必要になる自治体もあります。
がけの傾斜は何度から？
水平面に対して傾斜角度が30度を超えていると「がけ」とされ、建築業界では30度角を「安息角（あんそくかく）」と呼んでいます。
がけから離す距離は？
がけの下に家を建てる場合は「がけの上端」から、がけの上に家を立てる場合は「がけの下端」から、がけの高さの2倍を超える必要があり、この範囲内ではがけ条例の制限を受けます。ただし、擁壁の設置などの緩和条件を満たすことで、近接して建物を建てることが可能になります。
がけ条例はいつから？
福岡市のがけ条例は平成19年3月に施行されました。それ以前は、昭和49年6月に施行された福岡県のがけ条例が適用されています。
レッドゾーンの条件は？
レッドゾーンとは、「土砂災害特別警戒区域」のことを言い、土砂災害によって建造物が倒壊し、生命や身体に著しい危害が生じると考えられている土地の区域のことです。こちらは、福岡県によって対象エリアが定められており、福岡県のホームページからいつでも確認できます。
なお、2022年に長期優良住宅の基準が見直され、レッドゾーンでは税制優遇などのある長期優良住宅の認定が受けられなくなっています。
まとめ
本記事では、建て替えの予定地が「がけ条例」の対象地域だった場合、そのままでは建築できないため擁壁などの対策をわかりやすく解説しました。
がけ条例で建築物が制限されてしまうと、ご自身が求める理想の家とはかけ離れてしまう可能性があるため、どこまで緩和される可能性があるのかを知っておくことは大切です。
福岡工務店では、がけ条例の地域における施工の実績があるだけでなく、がけ条例の緩和を受けるためにどのくらいの費用が必要になるのかまで算出してご提案していますので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
