福岡で建て替えをおこなう際に知っておきたい「がけ条例」を解説
福岡で建て替えをおこなう際に気を付けなければならないことの一つが「がけ条例」です。
もし建て替えを予定している土地のそばにがけがある場合、建築基準法だけではなく、それぞれの市町村のがけ条例による規制もあるため、擁壁などの新たな費用が発生することもあります。
本記事では、がけ条例の緩和やがけの近くに家を建てる方法、擁壁などについて詳しく解説します。
目次
がけ条例とは
「がけ条例」とは、がけ崩れが起きた際に家が巻き込まれないように、高さ3mを超えるがけが敷地に隣接する場合、建築物へ制限を設ける条例のことです。
がけの近くに建てる建築物には、建築基準法の他に市町村の条例などでも制限が加えられています。※福岡市の場合「福岡市建築基準法施行条例第5条（がけ条例）」
がけ条例を含めたがけに関する規制は、市町村によって異なるので必ず事前確認が必要です。建て替えだから問題ないと思っていても、今の条例に照らし合わせた場合、建築できないケースは珍しくありません。
がけの定義
がけとは「30度を超える傾斜のある土地」のことを指します。
土や砂などの堆積物には崩れずに安定を保てる角度が存在します。その確度とは「30度」。そして、その確度のことを「安息角（あんそくかく）」と言い、この30度より急になると「崩れる可能性があるがけ」となります。このことから、高さ3mを超えるがけの近くに建物を建てる場合、がけの高さの2倍の距離を建物とがけの間に設ける必要があります。
もし条例通りに家を建てようとすると、使えない敷地が多くなって家が小さくなったり、最悪の場合、建築できないこともあります。しかし、一定の基準を満たせばがけ条例の規制を緩和することが可能です。
がけの近くに建てるには
福岡県が定めるがけ条例（福岡県建築基準法施行条例第5条）には、「必要な措置を講ずればこの限りではない」といくつかの例外があります。
がけに近接する建築物の制限
●擁壁の設置により、がけの崩壊（建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る）が発生しないと認められること。
●地盤が強固であり、がけの崩壊（建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る）が発生しないと認められること。
●がけの上に建築物を建築する場合、がけの崩壊により当該建築物が自重によって損壊、転倒、滑動、または沈下しない構造であると認められること。
●がけの下に建築物を建築する場合、がけの崩壊に伴う当該建築物の敷地への土砂の流入に対し、居室の安全性が確保されていると認められること。
●がけに建築物を建築する場合にあたって前二号に該当すること。
注目は、「擁壁の設置により、がけの崩壊（建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る）が発生しないと認められる」という点です。擁壁とは壁上の構造物を指します。がけの土が崩れるのを防ぐために設けるもので、日本の城にある石垣は石積式の擁壁とされています。この擁壁があればがけ条例にある規制を緩和させることが可能になります。
擁壁（ようへき）とは
擁壁とは、がけとなる土の側面が崩れ落ちるのを防ぐためにある構造物です。命を守る構造物なので単に壁を作れば良いというわけにはいきません。材料や施工方法などに細かい規定があり、設置を予定しているがけの高さを超える擁壁を建てる必要があるなどの規定があります。
擁壁が必要になった場合、大規模な土木工事が必要となり時間も費用もかかります。もしすでに擁壁が存在する場合、当然そのまま使用できるかを検討します。
すでに擁壁がある場合の確認ポイント
●擁壁の高さについて
| 高さが2m以上あるか |
|---|
| 2m以上ある場合、「工作物の確認申請」または「宅地造成の許可申請」がおこなわれているか確認が必要です。福岡工務店でも検査済書の有無は調査できますのでご不明な場合はご相談ください。 |
●擁壁の状態について
| 経年劣化によるヒビ割れや鉄筋の腐食の有無 |
|---|
| 擁壁は絶えず雨風にさらされていますので年月が経つと経年劣化します。もしヒビ割れや中の鉄筋に腐食などがある場合、強度がなくなり危険です。また、比較的新しい擁壁でもどのような施工がされたのか確認できると安心です。 |
●擁壁のある場所について
| お隣さんの敷地に入っていないか |
|---|
| 擁壁は土地の境界線ギリギリにある場合も多い構造物です。所有者が明確でないと建て替え工事の際、費用の負担をどちらがおこなうかでトラブルに発展する可能性があります。個人で対応されるより建築会社などの第三者を入れることでスムーズな交渉に繋がります。 |
がけ条例の事例
既存の擁壁を使用した場合
元からあった擁壁を使う場合、まず「今ある擁壁がどんな状態か」建築士の判断が必要になります。ヒビ割れなどがあった時は土留め作業などによって補修。安全性を確認して総合的に見て問題がないと判断した場合、そのまま使用をすることもあります。
確定測量が必要になった場合
新たに擁壁を作る際、隣地境界の問題などで確定測量が必要になってしまうと、お隣さんと管理方法や費用負担について話し合いをしなければなりません。お互い負担になり別途金額はかかりますが、この先、何十年と安心して暮らせることを考えると、決して難しい問題ではありません。
がけ条例の緩和
がけ条例の緩和がおこなわれる際の要件は下記の通りです。
●擁壁の設置
●地盤が強固（崩壊しない）
●構造がしっかりしている（自重で損壊しない）
●土砂の流入防止
それぞれ順番に解説いたします。
擁壁の設置
構造上、安全と判断される擁壁を設置することで、がけ崩れの可能性が低減することから、がけ条例の緩和がおこなわれます。
ただし、擁壁の設置によってがけ条例の緩和を受ける際は、建築士によって安全性が確認されていることや検査済証が必要です。現在の法律の基準に合ったものを作る必要があるため、擁壁を設置する際は注意しましょう。
地盤が強固（崩壊しない）
住宅が面しているがけが、圧縮強度が高い高岩盤でできているなど、崩壊の可能性が極めて低いと考えられる場合、がけ条例の緩和がおこなわれます。
ただし、地盤が強固であることを実証するために、地質調査や構造計算などが必要であり、調査費用や時間が求められます。
構造がしっかりしている（自重で損壊しない）
住宅の下に強度の高い杭を打つなどして、がけが崩壊した場合であったとしても、建物の倒壊や沈下の可能性を低減することでがけ条例の緩和が受けられます。
ただし、強固な杭を打てば良いというわけではなく、地盤調査やその結果を踏まえて設計された杭を使用する必要があるなど、条件があるため注意が必要です。
土砂の流入防止
がけが崩れた場合であったとしても、がけと家の間に塀や土留を設置するなど、土砂が流入することを防ぐ対策が取られている場合、がけ条例の緩和を受けられます。
そのほかにも、がけに面する部分に窓やドアを設置しないなどの工夫も、土砂が建物内に流入することを防ぐための対策として考えられます。
がけ条例に関するQ＆A
がけ条例についてよくある質問は下記の通りです。※福岡市の場合
●がけの高さは何メートル以上？
●がけの傾斜は何度から？
●がけから離す距離は？
●がけ条例はいつから？
●レッドゾーンの条件は？
それぞれ順番に回答いたします。
がけの高さは何メートル以上？
がけ条例の対象となる「がけ」は、高さ3mを超え、かつ傾斜度が30度を超えるものを言います。また、2分の1勾配を超えるがけに近接して建物を建てる場合、建物の安全性を確保するために規制がおこなわれます。
がけの傾斜は何度から？
水平面に対して、がけの傾斜確度が30度を超えると「がけ」とされ、建築業界では30度角を「安息角（あんそくかく）」と呼んでいます。
がけから離す距離は？
がけの下に家を建てる場合は「がけの上端」から、がけの上に家を立てる場合は「がけの下端」から、がけの高さの2倍を超える必要があり、この範囲内ではがけ条例の制限を受けます。ただし、擁壁の設置などの緩和条件を満たすことで、近接して建物を建てることが可能になります。
がけ条例はいつから？
福岡市のがけ条例は、平成19年の3月15日から施行されました。それ以前は、昭和49年6月1日から施行されていた、福岡県のがけ条例が適用されていました。
レッドゾーンの条件は？
レッドゾーンとは、「土砂災害特別警戒区域」のことを言い、土砂災害によって建造物が倒壊し、生命や身体に著しい危害が生じると考えられている土地の区域のことです。こちらは、福岡県によって対象エリアが定められており、福岡県ホームページからいつでも確認することが可能です。
まとめ
本記事では、がけ条例の緩和やがけの近くに家を建てる方法、擁壁などについて詳しく解説しました。
家づくりは、ご紹介した「がけ条例」だけではなく様々な法律や条例が絡んできますので、信頼と実績のある建築会社に依頼することが大切です。
福岡工務店では、がけ条例の地域における施工実績もあり、わかりやすく丁寧な解説に力を入れております。ご不明な点がございましたら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
