福岡で建て替えるなら先に確認したい地目【宅地に変更した事例まで解説】

福岡で建て替えをおこなう際に気を付けなければならない重要なことのひとつが「地目」です。地目は様々な種類がありますが、住宅用途であるかどうかで建築できるかどうかも変わるため、地目の情報確認は早いほうが良いでしょう。

本記事では、建て替えをおこないたい土地の地目が宅地ではない場合、そのままでは建築できないため事例を交えながらわかりやすく解説します。

• 目次

• 1. 地目とは

• 2. 地目と建築の関連性

• 3. 地目の農地と雑種地の事例

• 4. まとめ

地目とは

日本全国の土地には、国によってあらかじめ用途が決められており、その用途区分のことを「地目（ちもく）」と言います。（※一部の例外を除く）

地目によっては住宅の建築ができない場所もありますので、必ず確認しなければならない重要な項目です。また、土地の登記簿に記載されている情報のひとつでもあります。

地目の種類

下記の通り、日本全国の土地には23種類の内のいずれかの地目が割り振られています。この「地目」を見れば、その土地がどのような用途で使えるのかを知ることができます。（※一部の例外を除く）

地目は登録されている情報と、現況とのズレが生じやすい項目です。例えば、相続された土地を「宅地」だと思って住宅の建築を進めていたら、登記上の地目は「田」や「畑」などの農地で、地目の変更をしないと家が建てられなかったというケースもあります。

見た目で家が建てられそうな土地でも、きちんと確認しないと後々大変なことになります。特に市街化調整区域は注意が必要です。

地目と建築の関連性

地目は23種類ありますが、その中でも土地探しサイトなどで見かけることが多い5種類をご紹介します。さらに、注意が必要な地目については「★印」をつけています。

地目の農地と雑種地の事例

地目が「田」や「畑」の場合、住宅を建築することができません。しかし、特別な方法を取ることによって、住宅を建築できる場合があります。また、雑種地に住宅を建築する際に気を付けるべき点がありますので、事例を交えながらご紹介します。

農地の地目を宅地に変更する

もしこれから家を建てようと思っている土地の地目が田や畑だった場合、「農地転用」という方法を取って地目を「宅地」にして家を建てられるようになります。

農地転用許可制度（農地法第4条・第5条）は、県知事や指定市町村長などに許可を得て地目の変更をします。また、農地転用には農地法第4条・第5条が関わってきます。相談するための窓口や申請先が複数に分かれているので、自力で農地転用をおこなうにはかなりの労力が必要です。

島国である日本において、農地は食料の質と量を守るために非常に重要です。優良な農地を無造作に開発させないため、国によって厳格に管理されています。もし農地転用の許可を受けないで住宅の建築をした場合、建物の取り壊しだけでなく、罰則が科せられることもあるため注意が必要です。

雑種地に住宅を建築する

地目の「雑種地」そのものには建築の制限は設けられていません。そのため、市街化区域の中であれば基本的に住宅の建築は可能です。ただし、用途地域と呼ばれる区域区分により、建築に制限がかかる場合があります。

雑種地に住宅を建てる際の注意点

雑種地に住宅を建てる際には、以下のような注意点があります。

●地盤改良が必要になることがある
●市街化調整区域では都市計画法の規制を受ける
●住宅ローンが通りにくい場合がある

住宅の建築をご検討の方の多くは、住宅ローンでの家づくりをお考えだと思います。雑種地でも住宅の建築はできるものの、宅地以外の地目の土地は評価額が低くなってしまいます。そのため、金融機関からの担保価値が低くなってしまい、住宅ローンが通りにくい場合があるのです。

雑種地については、地目変更手続きをおこなうことで「雑種地」から「宅地」への地目変更も可能です。ただし、地目変更登記には多少の費用が掛かります。

まとめ

本記事では、建て替えをおこないたい土地の地目が宅地ではない場合、そのままでは建築できないため事例を交えながらわかりやすく解説しました。

地目が宅地の整地で住宅を建築するのであれば、地目に関する問題は起きないと考えて良いでしょう。しかし、宅地以外の地目の土地に住宅の建築をおこなう場合、様々な法令などを考慮する必要があり、時には地目変更手続きなどをおこなう必要があります。

「見た目で家が建てられそうな土地でも地目が農地だった」というケースは決して珍しいことではありません。「きっと大丈夫だろう」で進める前に、まずは建築会社や不動産会社にお問い合わせされることをお勧めします。もちろん福岡工務店でも承っておりますので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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