建築価格(坪単価のカラクリ)

「福岡工務店の建物は坪単価いくら?」とよく質問されます。また、ローコスト住宅を推進する会社の広告で「当社の建物は坪単価25万円です。」などの表記をよく見ます。では、坪単価を単純計算すれば正しく建築価格になるのでしょうか?じつは、そこには思わぬ落とし穴があるのです。

坪単価の計算方法

  • 坪単価は一般的に「坪単価 = 建築費 ÷ 面積」で算出されますが、坪単価の計算方法に厳格な規定はないので、建築費を低くし面積を大きくすれば、坪単価を安く表現できてしまうのです。

  • 建築費を低くするには

  • 構造材・仕上材・設備機器の仕様を下げること、工事項目を除外(別途工事扱い)することなどが挙げられます。

    また、仮設工事費(工事用の水道・電気・仮設トイレ・美装工事・仮設足場・養生費・廃材処理・各種保険料)や付帯工事費(屋外給排水工事・運搬費・現場経費)などを除外(別途工事扱い)してしまえば、建築費はいくらでも低く表現できます。

  • 面積を大きくするには

  • 建築基準法の床面積に次の部分は含まれません。(登記法上の床面積とは考え方が若干異なります)

    ・ポーチ・吹抜け・バルコニー・小屋裏収納・ロフトルーム・庇・軒

    これらを加えれば面積は大きく表現できます。この大きくなった面積を施工床面積と言いますが、施工床面積には「どの部分の面積を入れなければならない」という決まりはないので、それぞれの会社の考え方で大きく異なってきます。

    つまり、工事項目から多くの項目を除外して建築費を低く表現し、さらに施工床面積を大きくすれば「坪単価はいくらでも安く表現することができる」わけです。これが坪単価だけでは比べられない一つの原因なのです。

  • 2通りの方法で坪単価を算出

  • ※某ローコスト住宅メーカーの一例(総建築費1600万円)

    2通りの方法で坪単価を算出
    建築費
    建物本体工事費 (*1) 1300万円
    付帯工事費 屋外給排水工事費 35万円
    屋外電気工事 15万円
    ガス配管費用 20万円
    運搬費 30万円
    仮設工事費 150万円
    現場経費等 50万円
    合計金額 (*2) 1600万円
    面積
    1階延床面積 18.09坪 
    (59.81㎡)

    (*A) 延床面積

    33.78坪
    (111.68㎡)

    (*B) 施工床面積

    47.45坪
    (156.94㎡)
    2階延床面積 15.69坪 
    (51.87㎡)
    玄関ポーチ 0.96坪 
    (3.19㎡)
    地下物置 0.55坪 
    (1.82㎡)
    吹抜け 1.65坪 
    (5.46㎡)
    ロフト 2.20坪 
    (7.28㎡)
    バルコニー 2.89坪 
    (9.56㎡)
    0.96坪 
    (3.19㎡)
    4.46坪 
    (14.76㎡)
  • 通常の坪単価の計算方法

  • 合計金額 ÷ 延床面積 = 坪単価

    (*2) 1600万円 ÷ (*A) 33.78坪 = 47.4万円

  • 安くする坪単価の計算方法

  • 建物本体工事費 ÷ 施工床面積 = 坪単価

    (*1) 1300万円 ÷ (*B) 47.45坪 = 27.4万円

    このように同じ大きさ・同じ価格の建物でも算出方法によって、坪単価が大きく異なることをご理解いただけたと思います。では、坪単価に惑わされず建物の本当の建築価格を知るためにはどうすれば良いのでしょうか?

正しく建築価格を知る

  • 建物の建築価格

  • 建築価格は大きく3つに分かれます。

    ・材料費・労務費・経費/粗利益(現場管理費、広告宣伝費、営業経費、一般管理費)

    材料費と労務費を抑えるには限界があります。材料費を抑えすぎると建物の品質に影響がでます。労務費を抑えすぎると仕事が雑になります。

    そこで、経費/粗利益を抑えることが重要になってきます。大手ハウスメーカーでは、大量仕入れや合理化工法などにより、ある程度は材料費や労務費は抑えることができます。しかし、それ以外の経費/粗利益には莫大な費用がかかっています。

    お客様によりお求めやすい価格で提供するには、材料費や労務費などのコスト削減努力も必要ですが、広告宣伝費や一般管理費などをいかに効率的に抑えるかが最も重要になってきます。

    つまり「坪単価」に惑わされず、建物の本当の建築価格を知るためには「総費用の見積り額を見る」ということです。

  • 住宅会社を比較

  • 住宅会社を比較するには「同じ図面を基にした仕様書で見比べる」「同じ図面/同じ仕様を基にした総費用の見積りで比べる」ことが大事です。

    しかし、ここでまた一つ問題が出てきます。たくさんの見積りをとっても施工精度の度合いは分かりません。「安かろう悪かろう」では何の意味もありません。ですが、その精度を確認するために建築現場に24時間張り付いて、職人1人1人をチェックするのは不可能です。

    そこで、次に施工精度を比べる指標としてC値をお勧めします。一概にこの値で全てを判断するのは難しいですが、共通の指標は比較判断する上で必須になってきます。そして、最後はその会社や人との相性です。営業や設計士と話して意志の疎通ができるか、打ち合わせを進めていく上で非常に大切なポイントです。

    福岡工務店は、全国で唯一3つ星+1の技術力の評価を受けている工務店です。第3者機関に認められた確かな技術でつくる高性能な住宅の建築費用を総費用でご提示します。家づくりにかかる本当の費用を知りたい方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。