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建築価格(坪単価のカラクリ)

「おたくの建物は坪単価いくらなの?」とよく質問されます。
また、ローコスト住宅を推進している建築会社で「当社の建物は坪単価25.8万円です。」というチラシをよく見ます。そこで、この坪単価について詳しくご説明します。

坪単価

坪単価は次の計算式で算出されます。
坪単価=建築費÷面積
数字的に坪単価を安く表現するには、この「建築費」を低くし、「面積」を大きくすれば、結果的に「坪単価」は安く表現できます。

「建築費」を安くするには…

構造材・仕上材・設備機器の仕様を下げること
工事項目を除外(別途工事扱い)すること
などがあげられます。

また、仮設工事費(工事用の水道・電気・仮設トイレ・美装工事・仮設足場・養生費・廃材処理・各種保険料)や付帯工事費(屋外給排水工事・運搬費・現場経費)などを、除外(別途工事扱い)してしまえば、「建築費」はいくらでも安く表現できます

「延床面積」と「施工床面積」の違い

建築基準法の床面積には、次の部分は含まれません。(登記法上の床面積とは考え方が若干異なります)

  • ポーチ
  • バルコニー
  • 吹抜け
  • ロフトルーム
  • 小屋裏収納

これらの面積を加えてしまえば、「面積」は大きく表現できます。
この大きくなった面積を「施工床面積」という言い方をしますが、この「施工床面積」には、「どの部分の面積を入れなければならない」という決まりがあるわけではないので、それぞれの会社で異なってきます。 工事項目から多くの項目を除外して「建築費」を安く表現し、さらに「施工床面積」を大きくすれば、 「坪単価」はいくらでも安く表現することができるわけです。
ここが、坪単価で比べられない1つの原因なのです。

▼下記の1軒の建物を例に、2通りの計算方法で坪単価を算出してみます。

(例) 総建築費:1600万円 ※某ローコスト住宅メーカーの一例総建築費1600万円の間取り図

建築費
建物本体工事費 1,300万円…(1)
付帯工事費 屋外給排水工事費 35万円
屋外電気工事 15万円
ガス配管費用 20万円
運搬費 30万円
仮設工事費 150万円
現場経費等等 50万円
合計金額 1,600万円…(2)
面積
1階 延床面積 18.09坪(59.81㎡) (A)
延床面積
33.78坪
(111.68㎡)
(B)
施工床面積
47.45坪
(156.94㎡)
2階 延床面積 15.69坪(51.87㎡)
玄関ポーチ 0.96坪(3.19㎡)
地下物置 0.55坪(1.82㎡)
吹抜け 1.65坪(5.46㎡)
ロフト 2.20坪(7.28㎡)
バルコニー 2.89坪(9.56㎡)
0.96坪(3.19㎡)
4.46坪(14.76㎡)

▼上記から算出する坪単価

通常の坪単価計算方法

合計金額 ÷ 延床面積 = 坪単価
1,600万円(2)÷ 33.78坪(A)= 47.4万円

坪単価を安く表現する場合

建物本体工事費 ÷ 施工床面積 = 坪単価
1,300万円(1)÷ 47.45坪(B)= 27.4万円
この様に、同じ大きさ・同じ価格の建物でも算出方法に依って、坪単価が大きく異なることをご理解頂けるのではないでしょうか。 では、坪単価に惑わされないで、建物の本当の建築価格を知るためには、どうすれば良いでしょうか・・・

本当の建築価格を知る方法

まずは、建物の建築価格から少し説明させていただきます。

建物の建築価格

建築価格は大きく3つに分かれます

  1. 材料費
  2. 労務費
  3. 経費・粗利益(現場管理費・宣伝広告費等の営業経費・会社の一般管理費)

材料費と労務費を抑えるには、限界があります。 材料費を抑えすぎると建物の品質に影響がでます。 労務費を抑えすぎると仕事が雑になります。 建築工事現場 そこで、経費・粗利益を抑えることが重要になってきます。

大手のハウスメーカーでは、大量仕入れや合理化工法等によりある程度は、材料費や労務費は抑えることができます。

しかし、それ以外の経費・粗利益には莫大な費用がかかっています。

  • 下請け孫請けなどの現場管理費
  • 総合住宅展示場への出展維持費
  • 有名タレントなど宣伝広告費
  • パンフレット等の営業経費
  • 研究開発費・会社の一般管理費

お客さまに、よりお求め易い価格で提供するには、 材料費・労務費などのコスト削減努力も必要ですが、 宣伝広告費等の営業経費・一般管理費等をいかに効率的に抑えるかが、最も重要になってきますつまり、「坪単価」に惑わされずに建物の本当の建築価格を知るためには「総費用の見積り額を見る」という事です。

いい家をなるべく安価に建てるには・・・

そして、いい家をなるべく安価に建てるには、同じ図面・同じ仕様(設備や材料)で色んな会社に見積もりを出してもらい、その総費用額で比べます。

住宅会社を比較するには・・・

また、住宅会社を比較するには

  • 同じ図面を基にした、仕様書で見比べる
  • 同じ図面・同じ仕様を基にした、総費用の見積りで比べる

という事が大事です。

しかし、ここでまた1つ問題が出てきます。

たくさんの見積りをとっても、建物の質(施工精度)の度合いはわかりません。
「安かろう悪かろう」では何の意味もありません。
ですが、その精度を確認するため建築現場に24時間はりついて、職人さん1人1人をチェックするのはほぼ不可能です。

そこで、次に施工精度を見比べる1つの指標として、「気密性能C値」をオススメします。
一概にこの値で全てを判断するのは難しいですが、共通の指標で判断することは、比較判断する上で必須になってきます。(「気密性能C値」についてはコチラのページを見てください。)

そして、最後はやはりその会社(人)との「相性」です。
設計士さんや営業マン(できれば現場監督も)などと話し、きちんと意志の疎通ができるかなど、今後打ち合わせを進めていく上では、非常に大切なポイントになってきます。 2okane_kakaku_kentikukakaku3

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