がけ条例

がけ条例について

「がけ条例」とは、がけが崩れた場合に家が巻き込まれないように、3mを超えるがけの近くに建てる建築物へ制限を設けるための条例のことです。がけの近くに建てる建築物には、建築基準法の他に市町村の条例等でも制限が加えられています。※福岡市の場合「福岡市建築基準法施行条例第5条(がけ条例)」

がけの近くは家を建てられない!?

がけ条例を含めたがけに関する規制は、市町村によって異なるので必ず確認することをお勧めします。建て替えだから問題ないと思っていても、今の条例に照らし合わせた場合、建築できないケースは珍しくありません。

がけの定義

がけとは「30度を超える傾斜のある土地」のことを指します。

土や砂等の堆積物には崩れずに安定を保てる角度が存在します。その確度とは「30度」。そして、その確度のことを「安息角(あんそくかく)」と言い、この30度より急になると「崩れる可能性があるがけ」となります。このことから3mを超えるがけの近くに建物を建てる場合、がけの高さの2倍の距離を建物とがけの間に設ける必要があります。

もし条例通りに家を建てようとすると、使えない敷地が多くなって家が小さくなったり、最悪の場合、建築できないこともあります。しかし一定の基準を満たせばがけ条例の規制を緩和することが可能です。

がけの近くに建てるには

福岡県が定めるがけ条例(福岡県建築基準法施行条例第5条)には、「必要な措置を講ずればこの限りではない」といくつかの例外があります。

がけに近接する建築物の制限(福岡県建築基準法施行条例より抜粋)
1 擁壁の設置により、がけの崩壊(建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る)が発生しないと認められること。
2 地盤が強固であり、がけの崩壊(建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る)が発生しないと認められること。
3 がけの上に建築物を建築する場合にあたって、がけの崩壊により当該建築物が自重によって損壊、転倒、滑動又は沈下しない構造であると認められること。
4 がけの下に建築物を建築する場合にあたって、次のいずれかにより、がけの崩壊に伴う当該建築物の敷地への土砂の流入に対して、当該建築物の居室の部分の安全性が確保されていると認められること。
※土留施設を設置すること。※建築物のがけに面する壁を開口部のない壁とし、かつ当該建築物の居室の部分を当該建築物への土砂の衝突により破壊されるおそれがない構造であると認められること。
5 がけに建築物を建築する場合にあたって、前二号に該当すること。

注目は1の「擁壁の設置により、がけの崩壊(建築物の安全性を損なうおそれがあるものに限る)が発生しないと認められる」という点です。擁壁(ようへき)とは壁上の構造物を指します。がけの土が崩れるのを防ぐために設けるもので、日本の城にある石垣は石積み式の擁壁とされています。この擁壁があればがけ条例にある規制を緩和させることが可能になります。

次にがけ条例でつくる必要のある「擁壁」について説明をします。

擁壁(ようへき)とは

擁壁とは、がけとなる土の側面が崩れ落ちるのを防ぐためにある構造物です。命を守る構造物なので単に壁を作ればいいというわけにはいきません。材料や施工方法等に細かい規定があり、例えば、設置を予定しているがけの高さを超える擁壁を建てる必要がある等の規定があります。擁壁が必要になった場合、大規模な土木工事が必要となり時間も費用もかかります。もし既に擁壁が存在する場合は、当然そのまま使用できるかを検討します。

1:既に擁壁がある場合の確認ポイント

・擁壁の高さについて

高さが2m以上あるか
2m以上ある場合、「工作物の確認申請」又は「宅地造成の許可申請」が行われているか確認が必要です。福岡工務店でも検査済書の有無は調査できますのでご不明な場合はご相談ください。

・擁壁の状態について

経年劣化によるヒビ割れや鉄筋の腐食の有無
擁壁は絶えず雨風にさらされていますので年月が経つと経年劣化します。もしヒビ割れや中の鉄筋に腐食等がある場合、強度がなくなり危険です。また比較的新しい擁壁でもどのような施工がされたのか確認できると安心です。

・擁壁のある場所について

お隣さんの敷地に入っていないか
擁壁は土地の境界線ギリギリにある場合も多い構造物です。所有者が明確でないと建替え工事の際、費用の負担をどちらが行うかでトラブルに発展する可能性があります。個人で対応されるより建築会社等の第三者を入れることでスムーズな交渉に繋がります。

がけ条例の実例

1:既存の擁壁を使用した場合(解決難易度:★★★☆☆~★★★★★)

元からあった擁壁を使う場合、まず「今ある擁壁がどんな状態か」建築士の判断が必要になります。ヒビ割れ等があった時は土留め作業等によって補修。安全性を確認して総合的に見て問題がないと判断した場合、そのまま使用をすることもあります。

チェックポイント
安全性が重視される擁壁。補修には費用が発生しますが、この先、何十年と安心して暮らせることを考えると、信頼できる業者にきちんと依頼することが重要です。

2:確定測量が必要になった場合(解決難易度:★★★☆☆~★★★★★)

新たに擁壁を作る際、隣地境界の問題等で確定測量が必要になってしまうと、お隣さんと管理方法や費用負担について話し合いをしなければなりません。お互いに負担になり別途金額はかかりますが、この先、何十年と安心して暮らせることを考えると、決して難しい問題ではありません。

チェックポイント
確定測量は、測量を元に「面積を求めて敷地の境界線を確定させる」目的の元に行われる立ち合い調査のことです。

まとめ

今回はがけ条例に注目して「建物の安全を守るためにあるルール」についてご説明いたしました。家づくりは、ご紹介した「がけ条例」だけではなく様々な法律や条例が絡んできます。後悔する家づくりは絶対に避けたいところ。家づくりで失敗しないためにも、安全性をしっかり考えてお隣さんときちんと話し合いされることをお勧めします。

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