建て替えのポイント

実際に建て替えを進めるにはいくつかのポイン卜があります。長年住んできたのだから問題ないと思いがちですが意外なポイントです。

その代表的な物は水道管の口径です。

築30年以上の家の場合、口径13mmの水道官が引き込まれているのが一般的です。しかし最近の家は水栓の数が増えて口径が足りないことが多いのです。例えばキッチンや洗面浴室やトイレに加えて、洗濯用や各所の給湯用の水栓、庭や玄関周りの水栓等を考えると、水栓の数も増えるので水圧が足りなくなるのです。また2階にトイレや洗面を設置すると更に足りなくなります。この場合は、建て替えに際して水道管口径を20mmに変更しますが、この時に前面道路の掘削工事が必要になります。それに伴い自治体には水道加入金の差額を支払う必要がでてきます。

また地盤の強度も改めて調査する必要があります。その他、前面道路や搬入路、土地の高低差等、今まで普通に暮らしていた箇所でも問題になることがあります。まずはプロの目で確認してもらうことをお勧めします。そして建て替えに当たっての最も大事なポイントは工期です。工事の間は仮住まいとなるので、工期が長引くほど賃料が多くなります。工事費だけではない費用の負担は極力抑えたい物です。工期の説明をしっかりしてくれる建築会社を選ぶことも大切です。

法律や条例による制限(福岡市の場合)

下記の表は福岡市において築30年以上の家を建て替える際に特によく見かける制限の一覧です。
※自治体によって様々な制限があります。

分類 内容
道路 家の前の道路が法律上、認められた道路か、また敷地と2m以上接しているか等が問題になります。必ず現地調査が必要となり、場合によっては自治体に確認して相談や調整が必要となります。
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都市計画 都市計画法とは、都市の健全な発展と秩序をある整備を目的に制定されました。何の問題もなく建替えができるのは「市街化区域」となり、「市街化調整区域」は建築できるか否かを自治体に確認して相談や調整が必要となります。
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地目 地目とは土地の種類のことで、「宅地」であれば問題ありませんが、それ以外は建築できるか否かを自治体に確認して相談や調整が必要となります。
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隣地境界 建築当時は曖昧だった境界線が突然問題になるケース。積み重ねてきたお隣さんとの信頼関係も一気に崩れることになりますので、境界線問題は経験豊富な建築会社の人間に任せる方がより安心です。
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浄化槽 下水処理区域外の場合、浄化槽を設置しないと家を建てることができません。こうした確認は自治体や水道局で行います。
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がけ条例 崖の高さが3mを超えると、家と崖との距離を崖の高さの2倍離さないといけないことがあります。しかし建築士の判断で家を建てることもできるので、最終的には建築士の判断が必要となります。
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自然公園 宗像市から福岡市、そして糸島市の沿岸にかけて限界国定公園に指定されています。国定公園内で建て替える場合は様々な制限がありますので、建築できるか否かを福岡県に確認して相談や調整が必要となります。
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複合ケース これまでに説明してきた様々な制限の複合版です。単体では難易度が低い物でも複合化した場合、一気に解決難易度が上がります。

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