建築価格(坪単価のカラクリ)

「おたくの建物は坪単価いくらなの?」とよく質問されます。またローコスト住宅を推進している建築会社で「当社の建物は坪単価25.8万円です。」というチラシをよく見ます。そこでこの坪単価について詳しくご説明します。

坪単価

坪単価は次の計算式で算出されます。

坪単価 = 建築費 ÷ 面積

数字的に坪単価を安く表現するには、この「建築費」を低くし「面積」を大きくすれば、結果的に「坪単価」は安く表現できます。

建築費を安くするには

構造材・仕上材・設備機器の仕様を下げること、工事項目を除外(別途工事扱い)すること等が挙げられます。

また仮設工事費(工事用の水道・電気・仮設トイレ・美装工事・仮設足場・養生費・廃材処理・各種保険料)や付帯工事費(屋外給排水工事・運搬費・現場経費)等を除外(別途工事扱い)してしまえば、「建築費」はいくらでも安く表現できます。

延床面積と施工床面積の違い

建築基準法の床面積には次の部分は含まれません。(登記法上の床面積とは考え方が若干異なります)

・ポーチ
・吹抜け
・バルコニー
・小屋裏収納
・ロフトルーム
・庇
・軒

これらの面積を加えれば「面積」は大きく表現できます。この大きくなった面積を「施工床面積」という言い方をしますが、この「施工床面積」には「どの部分の面積を入れなければならない」という決まりはないので、それぞれの会社で異なってきます。工事項目から多くの項目を除外して「建築費」を安く表現し、更に「施工床面積」を大きくすれば「坪単価」はいくらでも安く表現することができるわけです。これが坪単価で比べられない一つの原因なのです。

▼下記の1軒の建物を例に2通りの計算方法で坪単価を算出してみます。

(例)総建築費:1600万円
※某ローコスト住宅メーカーの一例

建築費
建物本体工事費 (*1)
1300万円
付帯工事費 屋外給排水工事費 35万円
屋外電気工事 15万円
ガス配管費用 20万円
運搬費 30万円
仮設工事費 150万円
現場経費等 50万円
合計金額 (*2)
1600万円
面積
1階延床面積 18.09坪
(59.81㎡)
(*A)
延床面積
33.78坪
(111.68㎡)
(*B)
施工床面積
47.45坪
(156.94㎡)
2階延床面積 15.69坪
(51.87㎡)
玄関ポーチ 0.96坪
(3.19㎡)
地下物置 0.55坪
(1.82㎡)
吹抜け 1.65坪
(5.46㎡)
ロフト 2.20坪
(7.28㎡)
バルコニー 2.89坪
(9.56㎡)
0.96坪
(3.19㎡)
4.46坪
(14.76㎡)

▼上記から算出する坪単価

通常の坪単価計算方法

合計金額 ÷ 延床面積 = 坪単価
(*2) 1600万円 ÷ (*A) 33.78坪 = 47.4万円

安く表現する坪単価計算方法

建物本体工事費 ÷ 施工床面積 = 坪単価
(*1) 1300万円 ÷ (*B) 47.45坪 = 27.4万円

このように同じ大きさ・同じ価格の建物でも算出方法によって、坪単価が大きく異なることをご理解頂けたと思います。では坪単価に惑わされず、建物の本当の建築価格を知るためにはどうすれば良いでしょうか…

本当の建築価格を知る方法

まず建物の建築価格から説明させて頂きます。

建物の建築価格

建築価格は大きく3つに分かれます。

・材料費
・労務費
・経費・粗利益(現場管理費、宣伝広告費等の営業経費、会社の一般管理費)

材料費と労務費を抑えるには限界があります。材料費を抑えすぎると建物の品質に影響がでます。労務費を抑えすぎると仕事が雑になります。

そこで経費・粗利益を抑えることが重要になってきます。

大手のハウスメーカーでは、大量仕入れや合理化工法等によりある程度は、材料費や労務費は抑えることができます。しかしそれ以外の経費・粗利益には莫大な費用がかかっています。

・下請け孫請け等の現場管理費
・総合住宅展示場への出展維持費
・有名タレント等の宣伝広告費
・パンフレット等の営業経費
・研究開発費・会社の一般管理費

お客様によりお求めやすい価格で提供するには、材料費・労務費等のコスト削減努力も必要ですが、宣伝広告費等の営業経費・一般管理費等をいかに効率的に抑えるかが最も重要になってきます。つまり「坪単価」に惑わされず、建物の本当の建築価格を知るためには「総費用の見積り額を見る」ということです。

いい家をなるべく安価で建てるには

いい家をなるべく安価で建てるには、同じ図面・同じ仕様(設備や材料)で色々な会社に見積もりを出してもらいその総費用額で比べます。

住宅会社を比較するには

また住宅会社を比較するには

・同じ図面を基にした仕様書で見比べる
・同じ図面・同じ仕様を基にした総費用の見積りで比べる

ということが大事です。

しかしここでまた一つ問題が出てきます。たくさんの見積りをとっても、建物の質(施工精度)の度合いは分かりません。「安かろう悪かろう」では何の意味もありません。ですが、その精度を確認するために建築現場に24時間張り付いて、職人さん1人1人をチェックするのはほぼ不可能です。

そこで次に施工精度を見比べる1つの指標として「気密性能C値」をオススメします。一概にこの値で全てを判断するのは難しいですが、共通の指標で判断することは比較判断する上で必須になってきます。

そして最後はやはりその会社(人)との「相性」です。設計士や営業マン(できれば現場監督も)と話して、きちんと意志の疎通ができるか等、今後、打ち合わせを進めていく上では、非常に大切なポイントになってきます。

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